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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因管理不善導致資不抵債，將303套商品房“一房多賣(mài)”，近千戶(hù)購房者的購房款沒(méi)有著(zhù)落。

湖北嵐鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)嵐鑫公司）破產(chǎn)清算案，案情復雜、影響重大、涉及面廣、關(guān)注度高。對此，湖北省黃石市陽(yáng)新縣人民法院建立常態(tài)化府院聯(lián)動(dòng)機制、創(chuàng )新“土地虛擬分割”方式等辦案機制，推動(dòng)爛尾樓世紀銘城盤(pán)活重生。

近日，陽(yáng)新縣法院法官曹樹(shù)才一錘定音，裁定終結嵐鑫公司破產(chǎn)程序。“擺爛”4年之久的樓盤(pán)“重獲新生”，讓一眾購房者多年翹首以盼的購房款終可“落袋為安”。

項目爛尾導致集體維權

2015年，嵐鑫公司成立后，在陽(yáng)新縣城東新區開(kāi)發(fā)了世紀銘城項目。

后因違規建設、違規銷(xiāo)售、“一房多賣(mài)”、欠付大量工程款、法定代表人職務(wù)侵占等，嵐鑫公司面臨一系列錯綜復雜的刑事、行政、民事重大疑難問(wèn)題。

此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北一家置業(yè)有限公司房地產(chǎn)項目坐落于同一塊土地之上，國有土地使用權人為該置業(yè)公司。因自身債務(wù)問(wèn)題，該置業(yè)公司被多家法院查封及銀行抵押等。

此后一段時(shí)間，世紀銘城項目不斷停工、復工。直到2019年，該項目徹底停工，樓盤(pán)爛尾。

陽(yáng)新縣法院審理查明，世紀銘城項目在建工程共有住宅517套，涉及“一房多賣(mài)”的共計303戶(hù)，安置對象158戶(hù)，其中“一房多賣(mài)”與安置對象所購房屋沖突的共計42戶(hù)；購房標的物不明確的共計163戶(hù)、購買(mǎi)置業(yè)公司項目的67戶(hù)。

開(kāi)發(fā)商明知房屋套數有限，仍然“一房多賣(mài)”，造成該樓盤(pán)總購房戶(hù)數近1000戶(hù)。爛尾后，因嵐鑫公司無(wú)法按時(shí)交房、清償債務(wù)，大量購房者、債權人長(cháng)期信訪(fǎng)。

2021年1月14日，陽(yáng)新縣法院依法受理嵐鑫公司債權人破產(chǎn)清算申請，并指定嵐鑫公司清算組擔任嵐鑫公司管理人。

“案件首先考慮的是民生問(wèn)題，必須要保障購房者的‘優(yōu)先權’。”案件討論會(huì )上，陽(yáng)新縣法院院長(cháng)王建明提出明確要求。

作為嵐鑫公司破產(chǎn)案的審判長(cháng)，曹樹(shù)才介紹，他們多次前往安置房對象所在村，慰問(wèn)安撫該村購房者，并鄭重承諾：這樁案子，一定給鄉親們漂漂亮亮辦好，把購房款一分不少討要回來(lái)。

土地虛擬分割破解難題

至破產(chǎn)受理日，置業(yè)公司未按合作協(xié)議約定將世紀銘城項目土地使用權過(guò)戶(hù)給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后其名下無(wú)可供處置的破產(chǎn)財產(chǎn)。

向購房者、債權人清償的物質(zhì)基礎如何保障，成為嵐鑫公司破產(chǎn)案最大“攔路虎”。

面對這一難題，陽(yáng)新縣法院創(chuàng )新采用法律上進(jìn)行“虛擬土地分割”方式為債務(wù)人辦理土地使用權證。

嵐鑫公司與置業(yè)公司之間的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議有效，且性質(zhì)屬于土地使用權轉讓合同。據此，陽(yáng)新縣法院依法判決置業(yè)公司配合將世紀銘城項目土地使用權過(guò)戶(hù)登記給嵐鑫公司，認定資產(chǎn)歸屬。

與此同時(shí)，陽(yáng)新縣法院通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)機制提出法律上進(jìn)行“虛擬土地分割”方案：將兩家公司的土地使用權證進(jìn)行分割以鎖定權利人，對整個(gè)地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

“項目續建過(guò)程中，雙方通過(guò)協(xié)商的方式處理相關(guān)配套及附屬設施的使用，竣工驗收時(shí)兩個(gè)項目仍視為一個(gè)整體進(jìn)行驗收。”案件承辦人劉細剛說(shuō)。

最終，府院聯(lián)動(dòng)會(huì )議采納了此方案。

在相關(guān)行政機關(guān)全力配合下，陽(yáng)新縣法院通過(guò)司法程序落實(shí)了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權證，為購房者、債權人能夠獲得清償奠定了物質(zhì)基礎。

破產(chǎn)清算法槌落下之前，陽(yáng)新縣法院還結合線(xiàn)上線(xiàn)下渠道，在債權人會(huì )議上做足法律釋明工作。最終，嵐鑫公司破產(chǎn)清算案清理債務(wù)超過(guò)2.45億元。其中322戶(hù)購房者購房款全額退還，金額5708萬(wàn)元。

創(chuàng )新辦案機制助力重生

如何恰當地將破產(chǎn)樓盤(pán)整體式出售，保障破產(chǎn)財產(chǎn)處置價(jià)值最大化，創(chuàng )新方式充分保障管理人履職，這對陽(yáng)新縣法院更是一個(gè)挑戰。

為此，陽(yáng)新縣法院針對本案巧打“組合拳”，創(chuàng )新多項辦案機制。

陽(yáng)新縣法院優(yōu)選破產(chǎn)案件管理人并指導、協(xié)助管理人履職，化解了案件審理過(guò)程中的一系列堵點(diǎn)、難點(diǎn)。一方面，法院全力保障管理人高效履職，設立管理人查詢(xún)辦公室，管理人可直接查詢(xún)債務(wù)人的財產(chǎn)；另一方面，法院著(zhù)力優(yōu)化重點(diǎn)財產(chǎn)處置方式，破產(chǎn)案件經(jīng)陽(yáng)新縣法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書(shū)”及“指定管理人決定書(shū)”直接進(jìn)行財產(chǎn)解封，無(wú)須再辦理解封手續，提升了案件審理質(zhì)效。

為解決職工債權問(wèn)題，陽(yáng)新縣法院指導管理人在資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中順利找到了非抵押財產(chǎn)，成功清償職工工資債權。

資產(chǎn)處置過(guò)程中，為節約續建成本避免二次爛尾，陽(yáng)新縣法院按照“政府主導、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、法院主審”工作原則，積極爭取黨委、政府支持，協(xié)調多部門(mén)共同參與，召開(kāi)15次府院聯(lián)動(dòng)專(zhuān)題會(huì )議，成功以評估值95.85%、近3億元的評估價(jià)格將項目整體出售給陽(yáng)新縣城市建設開(kāi)發(fā)有限公司，妥善處置破產(chǎn)財產(chǎn)，保障了購房者、債權人合法權益。

正式接手世紀銘城項目后，陽(yáng)新縣城市建設開(kāi)發(fā)公司將續建該工程，讓這個(gè)爛尾樓“涅槃重生”。

（稿件來(lái)源： 法治日報案件）

本報記者劉志月

本報通訊員 陳 潔

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